Der hypothekarische Referenzzinssatz dürfte nach Einschätzung der UBS noch längere Zeit auf dem historischen Tief von 1,25 Prozent bleiben. Für viele Mieterinnen und Mieter bedeutet das jedoch nicht automatisch sinkende Wohnkosten: Bei neu ausgeschriebenen Wohnungen bleiben die Mieten unter Aufwärtsdruck. Erst Ende 2027 erwartet die Grossbank wieder einen Anstieg des Referenzzinssatzes.
Der für viele Schweizer Mietverhältnisse entscheidende Referenzzinssatz dürfte vorerst unverändert bleiben. Die UBS-Ökonomen Fabian Waltert und Thomas Rieder erwarten, dass der Satz in den kommenden Quartalen bei 1,25 Prozent verharrt.
Erst gegen Ende 2027 rechnen die Experten mit einem Anstieg auf 1,5 Prozent. Der Referenzzinssatz liegt seit September 2025 wieder auf seinem historischen Tief, nachdem die Schweizerische Nationalbank ihren Leitzins schrittweise auf null Prozent gesenkt hatte.
Trotz der tiefen Zinsen bleibt Wohnen in der Schweiz jedoch teuer. Besonders bei einem Wohnungswechsel sind viele Haushalte weiterhin mit deutlich höheren Mietkosten konfrontiert.
Angebotsmieten liegen deutlich über dem Niveau von 2021
Wer Anspruch auf eine Senkung des Mietzinses aufgrund des tieferen Referenzzinssatzes hat und diese rechtzeitig geltend macht, kann von einer tieferen Nettomiete profitieren. Bei bestehenden Mietverhältnissen zeigen sich die Auswirkungen der Zinssenkungen damit zumindest teilweise.
Anders sieht es auf dem Wohnungsmarkt für neu ausgeschriebene Objekte aus. Laut UBS liegen die Angebotsmieten derzeit rund 15 Prozent höher als noch vor fünf Jahren.
Auch beim offiziellen Mietpreisindex des Bundesamts für Statistik zeigt sich zwar eine gewisse Entspannung. Im Mai lag der Index noch 1,1 Prozent über dem Niveau des Vorjahres. Damit fiel der Anstieg so gering aus wie seit fünf Jahren nicht mehr.
Die UBS erwartet jedoch, dass sich der Preisauftrieb wieder verstärkt. Für 2026 und 2027 prognostiziert die Grossbank beim Mietpreisindex jeweils einen Anstieg von 1,5 Prozent.
UBS erwartet erste SNB-Zinserhöhung im Juni 2027
Hinter dieser Einschätzung steht die Erwartung einer schrittweisen Normalisierung der Schweizer Geldpolitik. Im Hauptszenario der UBS belebt sich die Konjunktur, während der Inflationsdruck vergleichsweise gering bleibt.
Nach Einschätzung der Grossbank könnte die Schweizerische Nationalbank im Juni 2027 erstmals wieder eine Zinserhöhung vornehmen. Erwartet wird ein Schritt um 25 Basispunkte.
Bis dahin könnten insbesondere Geldmarkthypotheken attraktiv bleiben. Bei längerfristigen Hypothekenzinsen rechnet die UBS bis Mitte 2027 je nach Laufzeit mit einem Anstieg von rund 10 bis 20 Basispunkten.
Ein höherer SNB-Leitzins würde allerdings nicht sofort zu höheren Mieten führen. Der hypothekarische Referenzzinssatz reagiert mit Verzögerung, weil er auf dem Durchschnittszins der ausstehenden Hypotheken basiert.
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Anstieg des Referenzzinssatzes erst Ende 2027 erwartet
Neu abgeschlossene Hypotheken machen nur einen Teil des gesamten Hypothekarvolumens aus. Veränderungen am Zinsmarkt wirken sich deshalb erst nach und nach auf den massgeblichen Durchschnittszins aus.
Damit der Referenzzinssatz von 1,25 auf 1,5 Prozent steigt, müsste der Durchschnittszins laut UBS um mindestens sieben Basispunkte zulegen. Diese Schwelle dürfte im Basisszenario erst Ende 2027 erreicht werden.
Ein Anstieg des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte wäre für viele Mieterinnen und Mieter dennoch relevant. Er kann grundsätzlich Mietzinserhöhungen von bis zu 3 Prozent ermöglichen.
Die UBS hat auch alternative Szenarien berechnet. Bei steigenden Energiepreisen und stärkerem Inflationsdruck könnten Zinserhöhungen früher notwendig werden. In diesem Fall wäre ein Anstieg des Referenzzinssatzes auf 1,5 Prozent bereits ab Mitte 2027 möglich.
Negativzinsen gelten als weniger wahrscheinlich
Umgekehrt könnten eine globale Rezession und zusätzlicher Aufwertungsdruck auf den Franken die SNB wieder zu tieferen Zinsen zwingen. Die UBS hält ein solches Szenario inzwischen jedoch für weniger wahrscheinlich.
Selbst bei einer erneuten Phase mit Negativzinsen dürfte der Referenzzinssatz nach Einschätzung der Grossbank bei 1,25 Prozent bleiben. Ein Rückgang auf 1 Prozent gilt als ausgesprochen unwahrscheinlich.
Dafür müsste der durchschnittliche Hypothekarzins unter 1,125 Prozent fallen. Ein solches Niveau wurde laut UBS nicht einmal während der Schweizer Negativzinsphase zwischen 2015 und 2022 erreicht.
