Wer eine neue Immobilie kauft, denkt meist an Finanzierung, Hypothek und Kaufvertrag. Ein weniger bekanntes Risiko kann jedoch auch nach dem Einzug noch Folgen haben: das Bauhandwerkerpfandrecht. Bleiben Handwerker oder Subunternehmer auf unbezahlten Forderungen sitzen, kann unter bestimmten Voraussetzungen die gekaufte Liegenschaft mit einem Pfandrecht belastet werden.
Das Risiko betrifft insbesondere Neubauten und Immobilien, an denen kurz vor dem Kauf noch umfangreiche Arbeiten ausgeführt wurden. Problematisch kann es werden, wenn der General- oder Totalunternehmer seine Subunternehmer nicht bezahlt, obwohl die Käuferin oder der Käufer den vereinbarten Kaufpreis bereits vollständig entrichtet hat.
Warum Käufer betroffen sein können
Das Bauhandwerkerpfandrecht soll Handwerker und Unternehmen schützen, die Arbeiten auf einem Grundstück ausgeführt oder Material geliefert haben. Das Schweizer Recht ermöglicht ihnen unter bestimmten Voraussetzungen, ihre Forderung durch ein Pfandrecht am Grundstück abzusichern.
Damit richtet sich das Risiko nicht nur gegen denjenigen, der den Handwerker direkt beauftragt hat. Entscheidend ist vielmehr die Liegenschaft, auf der die Arbeiten ausgeführt wurden. Das Bundesgericht hat in mehreren Fällen bestätigt, dass Bauhandwerkerpfandrechte auch bei Streitigkeiten zwischen Unternehmern und Eigentümern eine Rolle spielen können.
Besonders heikel ist die Situation bei einem Generalunternehmer. Hat dieser Subunternehmer engagiert und bezahlt der Eigentümer den Generalunternehmer vollständig, bedeutet dies nicht automatisch, dass alle Forderungen der Subunternehmer erledigt sind. Unter bestimmten Voraussetzungen können diese weiterhin ein Bauhandwerkerpfandrecht verlangen.
Das Bundesgericht hat bereits früher festgehalten, dass ein nicht bezahlter Unterakkordant grundsätzlich ein Bauhandwerkerpfandrecht verlangen kann, obwohl der Grundeigentümer den Generalunternehmer bezahlt hat.
Für Käufer bedeutet das: Vor dem Erwerb einer neu erstellten oder kürzlich renovierten Immobilie sollte nicht nur der Kaufvertrag geprüft werden. Auch die Frage, ob sämtliche am Bau beteiligten Unternehmen bezahlt wurden, kann entscheidend sein.
Die Viermonatsfrist ist entscheidend
Für Bauhandwerker gilt eine wichtige zeitliche Grenze. Das Pfandrecht muss grundsätzlich innerhalb von vier Monaten nach Abschluss der Arbeiten im Grundbuch eingetragen werden. In der Praxis können deshalb auch nach dem Kauf noch Forderungen relevant werden, wenn die entsprechenden Arbeiten erst kurze Zeit zuvor abgeschlossen wurden.
Das Verfahren beginnt häufig mit einer vorläufigen Eintragung. Dabei müssen die Voraussetzungen für eine solche vorsorgliche Massnahme nicht bereits abschliessend bewiesen sein. Das Bundesgericht hat sich auch 2026 mit einem Fall einer vorläufigen Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts befasst.
Für den Eigentümer kann ein solcher Eintrag erhebliche Konsequenzen haben. Eine belastete Liegenschaft lässt sich unter Umständen nur schwer verkaufen oder refinanzieren. Zudem kann die Auseinandersetzung mit Unternehmern und Subunternehmern langwierig und teuer werden.
Die Höhe der Forderung ist dabei nicht der einzige mögliche Belastungsfaktor. Bei Stockwerkeigentum können je nach den Umständen auch mehrere Miteigentumsanteile betroffen sein. Das Bundesgericht hat beispielsweise anerkannt, dass Bauhandwerkerpfandrechte bei bestimmten Gemeinschaftsanlagen anteilmässig mehrere Stockwerkeigentümer belasten können.
Was Käufer vor dem Kauf prüfen sollten
Wer eine neu gebaute Immobilie kauft, sollte deshalb möglichst früh klären, welche Unternehmen am Bau beteiligt waren und ob offene Forderungen bestehen. Sinnvoll kann insbesondere eine Prüfung des General- oder Totalunternehmers sein. Betreibungsauszüge und weitere Informationen zur finanziellen Situation können zusätzliche Hinweise liefern.
Auch vertragliche Sicherheiten können das Risiko reduzieren. Denkbar sind beispielsweise Garantien des Bauunternehmers für den Fall, dass Subunternehmer ein Bauhandwerkerpfandrecht anmelden. Je nach Vertragsgestaltung können zudem Sicherheiten oder vertragliche Strafzahlungen vereinbart werden.
Bei einem laufenden Bauprojekt kann es ausserdem sinnvoll sein, einen Teil des Werk- oder Kaufpreises erst dann auszuzahlen, wenn die relevante Frist für mögliche Bauhandwerkerpfandrechte abgelaufen ist. Solche Vereinbarungen müssen allerdings sorgfältig ausgestaltet werden und hängen von der Zustimmung der beteiligten Parteien ab.
Eine weitere Möglichkeit sind Erfüllungs- oder andere Garantien durch eine Bank oder Versicherung. Sie können dazu beitragen, die finanzielle Liquidität des Eigentümers während eines Rechtsstreits zu sichern. Welche Lösung sinnvoll ist, hängt vom konkreten Kauf- oder Bauprojekt ab und sollte rechtlich geprüft werden.
Auch Rechtsschutzversicherungen helfen nicht immer
Wer sich auf eine Rechtsschutzversicherung verlässt, sollte die Versicherungsbedingungen genau prüfen. Streitigkeiten rund um Immobilienkäufe, Verkäufe oder grössere Bau- und Renovationsprojekte können je nach Police ausgeschlossen oder nur bis zu bestimmten Beträgen versichert sein.
Gerade bei einer Immobilie handelt es sich jedoch schnell um hohe Summen. Deshalb kann eine rechtliche Prüfung vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags wesentlich günstiger sein als ein späterer Streit über ein Bauhandwerkerpfandrecht.
Für Käufer von bestehenden, älteren Liegenschaften ist das Risiko in dieser Hinsicht häufig geringer. Entscheidend ist jedoch nicht allein das Alter des Hauses, sondern ob in der relevanten Zeit vor dem Kauf Bau- oder Renovationsarbeiten ausgeführt wurden.
Das Bauhandwerkerpfandrecht ist damit kein Grund, auf den Kauf einer Neubauimmobilie zu verzichten. Es zeigt aber, dass neben Hypothek, Kaufpreis und Finanzierung auch die rechtliche Situation rund um die Bauarbeiten geprüft werden sollte.
Hinweis: Die konkreten Voraussetzungen eines Bauhandwerkerpfandrechts hängen vom jeweiligen Einzelfall ab. Bei einem Immobilienkauf oder einem konkreten Streitfall empfiehlt sich eine Prüfung durch eine auf Immobilien- oder Baurecht spezialisierte Fachperson.
